Trh realít na Slovensku sa v poslednom období zmenil, ceny nehnuteľností klesajú, banky zmenili podmienky a úroky hypotekárnych úverov, zdvihli sa ceny stavebných materiálov, služieb a energií, čo má vplyv na výstavbu, ale aj na predaj. Mnohé developerské projekty sa pripravujú, mnohé sú v procese výstavby, niektoré pokračujú, iné stagnujú alebo majú problémy. O manažovaní developerských projektov, špecifikách a úskaliach pri developmente na Slovensku sme sa porozprávali s Jánom Gondžúrom, odborníkom na finančný biznis v spoločnosti FinGo.
Spoločnosť, v ktorej pracujete, spolupracuje s rôznymi developermi. Aké služby im ponúkate? Čo im viete poskytnúť?
V prvom rade sa snažíme vytvoriť partnerstvo s developerom, prípadne investorom tak, aby všetky procesy, ktoré spoločne nastavíme, do seba zapadali a výsledkom bola výhodná spolupráca všetkých strán, teda developera, klientov, banky a nás. Developerovi, teda svojmu partnerovi, ponúkame štyri základné služby. Predovšetkým ide o samotné financovanie klienta ako konečného spotrebiteľa, ktorý si kupuje nehnuteľnosť prostredníctvom bankového úveru. Po druhé je to predaj nehnuteľnosti v rámci developerského projektu, ďalej nastavenie developerskej hypotéky ako špecifického produktu banky a pomoc developerovi pri získavaní zdrojov na financovanie projektu.
Ako táto spolupráca prebieha? Aké sú vaše úlohy?
Mojou úlohou je osloviť developera, zistiť si o projekte všetky potrebné informácie, pripraviť návrh spolupráce a manažovať celý proces od prípadnej komunikácie s bankou až po spustenie predaja. Potom už ide o výmenu informácií medzi zástupcom developera, klientom a naším hypotekárnym špecialistom, a to od prvého kontaktu až po vyčerpanie úveru a podanie návrh na vklad do katastra nehnuteľnosti.
Aké developerské projekty (na čo zamerané – rezidenčné/byty, administratíva, obchodné…) sú v tomto roku na Slovensku na vzostupe? Máte informácie, ako sme na tom pri porovnaní so svojimi susedmi v Česku, Maďarsku, Poľsku alebo v Rakúsku?
Vinou aktuálnej situácie sa mnohé projekty zastavili. Najhoršie sú na tom tie, ktoré už boli vo fáze predaja. Ten sa v lepšom prípade spomalil o desiatky percent, v horšom prípade sa úplne zastavil. O vzostupe v tomto roku ťažko hovoriť. Realizujú sa len tie predaje, ktoré boli nejakým spôsobom už skôr zakontrahované a pri ktorých jestvuje nejaký časový plán financovania. A je jedno, o aký typ projektu ide, zdroje sú drahšie všade. Mnohí developeri robia len projekty, riešia sa „papiere“ a rozhodnutie o začiatku výstavby sa odkladá na priaznivejšie obdobie. Brzdou sú hlavne drahšie úvery na bývanie. Podľa dostupných informácií je na tom český trh podobne ako náš. Aj ich trápia dlhé povoľovacie procesy, ale aktuálne aj znížený dopyt vinou drahších peňazí. Čo sa týka ostatných štátov, vychádzam len z verejne dostupných informácií, z ktorých vyplýva, že aj tam bude situácia podobná, keďže trhy sú globálne prepojené. Rozdielna môže byť cenová politika, prípadne odlišná regulácia cien stavebných materiálov.
S akým najzaujímavejším developerským projektom ste sa stretli a čo bolo na ňom špecifické?
Videl som mnoho zaujímavých projektov. Imponujú mi hlavne tie, ktoré zapadajú svojím vzhľadom do okolitého prostredia a nijako ho nenarúšajú. Oceňujem, ak užívateľom zároveň ponúkajú nejakú pridanú hodnotu, napríklad možnosti oddychu, športu, kultúrneho vyžitia či výbornej gastronómie.
Je možné odhadnúť riziko alebo podmienky úspešnosti projektu? Na základe akých kritérií?
Každý developer má svoj tím odborníkov, ktorí posudzujú vhodnosť projektu, návratnosť zdrojov a úspešnosť predaja. Samozrejme, na základe skúseností z trhu vieme developerovi odporučiť, ako správne nastaviť projekt. Posudzujeme predovšetkým veľkosť a riešenie jednotlivých bytov, domov, prípadne pozemkov, a to hlavne na základe dopytu v danej lokalite. Tieto faktory však už majú developeri dopredu presondované. V súčasnosti je jedným z dôležitých faktorov čas, keď s daným projektom idete von. S tým súvisí aj úroveň nákladov na projekt, potrebný dopyt v regióne, veľkosť projektu, povoľovacia činnosť na strane dotknutých subjektov a mnoho ďalších premenných.
S koľkými developerskými projektmi komunikujete súbežne? Oslovujete developerov alebo vás klienti vyhľadávajú sami?
Súbežne komunikujeme s viacerými projektmi, všetko závisí od náročnosti projektu a jeho aktuálneho stavu. Máme špecialistov vo všetkých regiónoch a dokážeme tak pokryť celé Slovensko a byť developerovi vždy poruke. Developerov oslovujeme na základe už skôr vybudovaných vzťahov, mnohí majú projekty, ktoré sa pripravujú do budúcna. Stáva sa aj to, že vďaka dobrým referenciám nás kontaktuje priamo developer.
Zažíva development na Slovensku reálny útlm? Mohli by ste stručne zhrnúť/opísať, ako sa súčasná situácia prejavila na rozbehnutých developerských projektoch? Je situácia všade na Slovensku rovnaká?
Zažíva útlm a cítiť to všade. Mnohé projekty sa nepredávajú alebo tempo predaja výrazne pokleslo. Ak má developer viacero rozbehnutých projektov, zvažuje, ktorý z nich posunie ďalej, ktorý podrží a ktorý bude predávať. Mnohí developeri sú viazaní na plnenie zmlúv o financovaní, preto sa snažia rôznymi akciami zaujať kupujúcich. Dobrá správa je, že cítiť zlepšujúcu sa náladu na trhu, hlavne vďaka tomu, že sa rast úrokových sadzieb v podstate zastavil a v priebehu budúceho roka by sme sa už mohli dočkať aj mierneho poklesu. To vytvára priestor na optimizmus.
Čo by ste poradili podnikateľovi, ktorý štartuje svoj prvý developerský projekt? Kde sú riziká a akých chýb sa má vyvarovať, aby viac-menej bezproblémovo uspel?
Dôležité je nájsť niekoho, kto zvládne manažment takéhoto projektu, a potom ten projekt správne načasovať. Samozrejme, kľúčový je kvalitný projektový tím, ktorý bude mať rozdelené úlohy, kompetencie a zodpovednosti. Je potrebné zvážiť veľkosť, rozsah projektu a jeho časovú náročnosť. Odporúčam otestovať trh z dopytovej stránky a overiť si možnosti financovania. Potrebujete aj skúsenú stavebnú firmu, ktorá už má za sebou realizáciu viacerých projektov. Všetky tieto parametre sa, pravdaže, dajú rozbiť na drobné. Riziká sú hlavne v nezvládnutí procesov, časových sledov a zlého nastavenia subdodávateľov. Treba myslieť aj na to, že do celého procesu môžu zasiahnuť ťažko predvídateľné okolnosti.